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上坤地产举债扩张背后 IPO之路一波三折

发稿时间:2020-04-15 13:31:10 来源:中访网 中国青年网

  中访网财经(朱婷婷)日前,创立10年的上坤地产集团有限公司向联交所递表上市,上坤地产正式开启了赴港上市之路。

  据招股书显示,上坤地产2019年营收为75.35亿元,2017年营收为12.0

  1亿元,三年复合增长率150%,近一期营收增长率10.04%,2019年毛利润30.71亿元,毛利率40.8%。

  据官方资料显示,上坤地产于2010年成立上海,秉持“为宜居而来”的理念,致力成为中国领先的住宅及商业物业开发商及城市优质生活服务商。

  2010-2014年,上坤地产以夯实基础为核心,深耕上海。五年间深入塑造上坤产品力,打造上坤红树湾等多个经典作品,同时积淀文化产业园区、长租公寓、社区商业等方面的资产管理与运营经验。

  2015-2019年,上坤地产双轮驱动持续发力,于2016年首次进入江苏省,随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市,打造上坤樾山及全国多个代表产品,同时获取七宝生态商务区优质地块,持续发力商用地产管理。

  2020年是上坤地产第三个五年的开局年,此次向港交所提交上市申请,是其与资本市场对接的第一步,也是上坤地产未来战略的新起点。

  上坤地产经历十年的规模发展后已经在上海占有了一席之地,在全国房企百强站稳脚跟,但是,在其迅速发展的同时也产生了一些问题。

  根据统计,2017年至2019年,上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%,净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企。

  另外,2017、2018年上坤地产的经营现金净额均为负,其中2017年为-0.36亿元、2018年为-38.06亿元,2019年回正为20亿元。

  公司在全国性扩张过程中,虽说杠杆已经降了不少,但仍处于高位。2017年至2019年,公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%。

  净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企,其经营现金流净额连续两年录得负值,分别为-0.36亿元和-38.06亿元,2019年回正为20.08亿元。

  实际上,这已给公司带来影响,公司表示,如不能取得充足的额外融资或不能通过业务运营产生充足资金,公司或不能按照计划扩张。

  所以,公司急对接资本市场显得颇为急切。

  与此同时,从公司披露的信息来看,上坤地产的融资渠道主要来自银行借款等。数据显示,2017年至2019年,公司计息银行及其他借款分别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期,其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元,比公司这3年所赚利润还多。

  显然,上坤地产在扩张过程中借用了不少外部资金,净负债率仍然处于高位。也就是说上坤地产极度依赖融资以实现高速扩张,因此报告期内上坤地产的净资产负债率高达684.9%、332.59%、118.8%;融资成本分别为2.2亿、2.8亿、2.62亿。

  具体来看,报告期内上坤地产计息银行及其他借款总额分别为51.97亿、74.59亿、67.66亿、62.7亿。截至今年2月底,公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元,其中30.75亿元将在1年内到期。同期,公司拥有的现金及现金等价物为11.54亿元,就此来看,上坤地产的短期还款压力较大。

  值得注意的是,在上坤地产业绩增长快的同时,其毛利率并不稳定。2017年,公司毛利率为30.9%,2018年突增至51.5%,在2019年又回落至40.8%。

  在过去三年的时间里,上坤地产收入增长超6倍,而毛利率时高时低,这对一个尚在扩张期的公司来说,并非好现象。

  另外,招股书披露, 2017年—2019年,上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元;分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元。上坤地产方面表示,如果撇除同期投资物业的公平值收益,公司或在2017年产生亏损。

  日前公司递交的聆讯资料募资计划已载明,拟约60%募资用于开发现有物业项目,约30%募资用于偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款,仅有10%的募资用于一般运营资金。

  实际上上坤地产,每年偿还计息借款的现金非常庞大,2017年、2018年及2019年,上坤地产用于偿还计息借款的现金额分别为31.33亿元、40.19亿元和68.53亿元。

责任编辑:高蕾
 
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